Bail commercial : comment négocier le contenu du contrat ?

Un bail commercial est un contrat de location de locaux à exploiter à des fins commerciales, industrielles, ou artisanales. Le domaine des locations dans l'immobilier d'entreprise étant très délicat, la législation a prévu des dispositions pour encadrer tout engagement entre deux partie dans un bail commercial. Certains points du contrat ne peuvent être négociés. Il s'agit en premier lieu de la durée du bail, qui doit être impérativement de 9 ans au moins, et ne peut être d'une durée indéterminée. Il est recommandé d'éviter les baux supérieurs à 9 ans, afin de ne pas tomber dans une situation où le bailleur ferait valoir son droit de déplafonnement. Un bail peut être rompu par le locataire au terme de chaque période de 3 ans, à condition de respecter un préavis minimum de six mois. Un état des lieux est aussi obligatoire et doit être joint au contrat, ou à défaut conservé par les deux parties.

Les points négociables d’un bail commercial

Si la loi n'exige pas que le bail commercial soit sous une forme donnée, l'idéal est toutefois que les rôles et les obligations de chaque partie soit rédigé avec précision notamment concernant une éventuelle réalisation de travaux et le paiement des impôts. En ce qui concerne l'usage qui sera fait des locaux, le locataire n'a en général pas besoin de préciser les activités qu'il y mènera. Mais il est toutefois préférable de négocier une clause « tous commerces » pour ne pas être confronté à une procédure de déspécialisation en cas de changement d'activités. Au niveau du loyer, son montant et son échéance sont fixés au départ ; l'idéal est de se renseigner au préalable sur les prix du marché, en vue de ne pas négocier un contrat désavantageux. Il est conseillé d'éviter la clause recettes, car elle associe le montant du loyer au chiffre d'affaires réalisé par l'occupant du local d'activité. Le loyer fixé ne peut être révisé que tous les 3 ans, à la demande de l'une des parties et sur examen des autorités compétentes. Le dépôt de garantie est également facultatif et se négocie, selon que le loyer soit payable d'avance ou à terme échu. Ce sont là de nombreux détails qu'il n'est pas aisé pour un profane de maîtriser.

Faire appel à un spécialiste pour la rédaction du bail commercial

Lors de la location d’un local commercial, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel ou une agence spécialisée dans l'immobilier d'entreprise pour la rédaction du bail commercial. En effet, seul un spécialiste en connait les nombreux rouages.